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Höhere Mieten in Deutschland durch geplantes Heizungsverbot?

Die Ampelkoalition hat sich auf einen Entwurf für eine überarbeitete Fassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geeignet. Im Wesentlichen beinhaltet die Gesetzesnovelle, dass ab dem kommenden neue Öl- und Gasheizungen verboten sind. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) konnte somit durchsetzen, dass der Einsatz von Öl- und Gasheizungen in Deutschland in den kommenden Jahren schrittweise abnimmt und schlussendlich komplett eingestellt wird.

Wie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) mitteilte, sind jedoch zahlreiche Übergangsbestimmungen und Ausnahmefälle vorgesehen. Die grundlegende Regelung, laut der an dem 1. Januar 2024 jede neu installierte Heizungsanlage zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist werden muss, bleibt jedoch bestehen.

Neben der Neuinstallation von Heizungen sieht das GEG auch eine Austauschpflicht für die meisten Öl- und Gasheizungen vor, die über 30 Jahre alt sind. Bereits im nächsten Jahr sind also auch Eigentümer von vielen Bestandsheizungen gesetzlich dazu verpflichtet, diese durch klimafreundlichere Alternativen zu ersetzen. Die politische Debatte beschränkt sich dabei hauptsächlich auf Eigentümer und Vermieter, die für den Einbau der neuen Heizungen und die Finanzierung verantwortlich sind.

Konsequenzen für Mieter durch Heizungsverbot

In Deutschland lebt ein Großteil der Bevölkerung (60 %) in gemieteten Wohnungen und Häusern. Doch welche Auswirkungen hat geplantes Heizungsverbot für sie?

Derzeit ist es so, dass Vermieter die Kosten für Modernisierungs- und Energiesanierungsprojekte auf ihre Mieter übertragen können, allerdings nur bis zu einem Höchstbetrag von acht Prozent der Gesamtkosten pro Jahr. Zu diesen Maßnahmen zählen der Austausch von Heizanlagen, Wärmedämmung, der Einsatz erneuerbarer Energien sowie die Erneuerung von Fenstern zur Verbesserung der Energieeffizienz. Die anfallenden Modernisierungskosten werden dann entsprechend auf die einzelnen Wohneinheiten verteilt.

Die Obergrenze für die Umlage beträgt dabei drei Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren. Überdies sind Vermieter dazu verpflichtet, ihre Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahmen schriftlich in Kenntnis zu setzen. Die Regelung für Mieterhöhungen in diesem Zusammenhang erfolgt über die Modernisierungsumlage gemäß § 559 BGB.

200 Euro höhere Miete bei 80-Quadratmeter-Wohnung

Der Verband der Immobilieneigentümer, Haus & Grund, legt offen, welche zusätzlichen jährlichen Kosten den Mietern durch die geplanten Gesetzesänderungen entstehen könnten. Laut Verband belaufen sich die voraussichtlichen Erneuerungskosten für Heizungsanlagen und Wärmedämmung auf annähernd 30.000 Euro. Acht Prozent dieser Summe, also 2.400 Euro, müssten die Mieter jedes Jahr zusätzlich entrichten. Dies entspricht einer monatlichen Mieterhöhung von 200 Euro, vorausgesetzt, dass es sich um eine 80-Quadratmeter-Wohnung handelt. Allerdings können die tatsächlichen Kosten je nach Wohnungsgröße variieren.

Kritik vom Mieterbund

„Die Mieter werden in Bezug auf die Kosten im Stich gelassen“, äußert sich der Präsident des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, gegenüber der Bild. „Wir haben dem Ministerium eine Stellungnahme vorgelegt, in der wir fordern, dass soziale Absicherungen gewährleistet werden. Doch dieser Aspekt findet im Entwurf von Herrn Habeck keine Berücksichtigung.“ Im Klartext bedeutet dies, dass Mieter, die bereits jetzt finanziell belastet sind, möglicherweise an ihre finanziellen Grenzen stoßen könnten.

Ampel-Koalition möchte Mieter schützen

Um die Mieter für einen Missbrauch der Modernisierungsumlage zu schützen, beinhaltet der neue Gesetzentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) eine Reihe von Regelungen.

·        Bei Wohngebäuden, in denen sich vermietete Wohnungen befinden, ist es für den Vermieter nur dann möglich, eine Mieterhöhung aufgrund der Installation einer Wärmepumpe im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB zu fordern, wenn er nachweisen kann, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Die JAZ ist ein wichtiger Indikator für die Effizienz einer Wärmepumpe und rangiert zwischen 2,5 bei preiswerteren Luft-Luft-Wärmepumpen und 5 bei Wasser-Wasser-Wärmepumpen. Dieser Nachweis muss von einem qualifizierten Fachbetrieb erbracht werden. Es gibt jedoch einige Ausnahmen: So ist der Nachweis beispielsweise nicht erforderlich, wenn das betroffene Gebäude nach 1996 errichtet wurde. Falls der Vermieter den geforderten Nachweis nicht erbringen kann, darf er für eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB lediglich 50 Prozent der für die betreffende Wohnung angefallenen Kosten berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass die Obergrenze von acht Prozent pro Jahr eingehalten werden muss.

·        Bei einer neuen Heizungsanlage, die mit biogenen Brennstoffen oder mit grünem oder blauem Wasserstoff bzw. dessen Derivaten betrieben wird, sind Mieter für die Kosten des verbrauchten Brennstoffes nur bis zur Höhe derjenigen Kosten verantwortlich, die für einen entsprechenden Energieverbrauch entstehen, wenn der durchschnittliche Strompreis durch den Wert 2,5 geteilt wird. Der durchschnittliche Strompreis wird halbjährlich vom Statistischen Bundesamt.

·        Wenn der Mieter selbst für die Versorgung mit Wärme oder sowohl Wärme als auch Warmwasser zuständig ist, steht ihm gegenüber dem Vermieter ein Erstattungsanspruch für die Kosten des verbrauchten Brennstoffes zu, die über die Höhe des durchschnittlichen Strompreises hinausgehen, wenn dieser durch den Wert 2,5 geteilt wird.

Bundesförderung für effiziente Gebäude

Das ältere Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ sieht derzeit eine Förderung von 25 bis 40 Prozent als Zuschuss für den Einbau einer neuen Wärmepumpe in bestehenden Gebäuden vor. Der Gesetzentwurf des BMWK geht nicht explizit darauf ein, ob die Eigentümer ihre Investitionskosten um die staatlichen Unterstützungen reduzieren müssen. Robert Habeck hat jedoch angekündigt, dass solche Hilfen kommen werden. Es ist denkbar, dass einige Vermieter versuchen könnten, sämtliche Kosten ohne Berücksichtigung der erhaltenen Fördermittel auf ihre Mieter abzuwälzen.

Foto von Max Rahubovskiy von Pexels

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