Verkauft, aber noch nicht ausgezogen: warum beim Immobilienverkauf der Terminplan über Tausende Euro entscheidet
Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung liegt die Aufmerksamkeit fast vollständig auf dem Preis. Verständlich, es ist die größte Zahl in der Rechnung. Der Betrag, der am Ende tatsächlich übrig bleibt, hängt aber zu einem erstaunlich großen Teil an etwas ganz anderem: daran, ob Verkaufsprozess und Auszug zeitlich sauber ineinandergreifen. Wer hier improvsiert, zahlt doppelte Wohnkosten, kurzfristige Umzugsaufschläge und im ungünstigsten Fall eine Vertragsstrafe. Ein Überblick über die Punkte, die in der Praxis regelmäßig schiefgehen.
Der unterschätzte Zeitraum zwischen Notartermin und Übergabe
Viele Verkäufer gehen davon aus, dass mit der Unterschrift beim Notar alles erledigt ist und der Schlüssel wenige Tage später übergeben wird. Tatsächlich beginnt danach erst der Teil, der sich nicht beschleunigen lässt.
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Lastenfreistellungsunterlagen der finanzierenden Bank ein und klärt, ob der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Erst wenn all das vorliegt, versendet er die Fälligkeitsmitteilung, und erst dann zahlt der Käufer. Realistisch vergehen zwischen Notartermin und Kaufpreiseingang vier bis acht Wochen, in Einzelfällen länger. Die Übergabe erfolgt üblicherweise nach vollständiger Zahlung, und genau dieser Termin steht im Kaufvertrag.
Für den Verkäufer ist das kein Nachteil, sondern ein planbares Zeitfenster. Es wird nur meistens nicht genutzt, weil im Kopf der Verkauf mit dem Notartermin abgeschlossen ist. Wer den Umzug erst nach der Fälligkeitsmitteilung organisiert, sucht mit zwei bis drei Wochen Vorlauf ein Umzugsunternehmen. Zum Monatsende sind die guten Firmen dann längst ausgebucht, und was übrig bleibt, ist teurer oder unzuverlässig. Wer dagegen bereits kurz nach dem Notartermin die Besichtigung mit einem Anbieter wie umzugsunternehmen-augsburg.net vereinbart, hat den Termin fixiert, bevor der Zeitdruck entsteht, und kann in der Monatsmitte umziehen, wo die Preise spürbar niedriger liegen.
Was im Kaufvertrag zum Zustand der Immobilie steht
Der Standard ist die Übergabe in geräumtem und besenreinem Zustand. Das klingt harmlos, ist aber die Klausel, an der die meisten Konflikte hängen.
Geräumt bedeutet vollstädnig. Der Gartenschuppen zählt dazu, der Dachboden auch, ebenso der Öltank, die alte Sauna im Keller und der Bauschutt hinter der Garage. Was der Verkäufer zurücklässt, ohne dass es ausdrücklich vereinbart wurde, darf der Käufer auf Kosten des Verkäufers entsorgen lassen. Bei einem vollen Keller sind das schnell mehrere tausend Euro, und die Rechnung kommt, wenn der Kaufpreis bereits ausgezahlt ist.
Umgekehrt gilt: Wenn Einbauküche, Markise oder Gartenhaus beim Käufer bleiben sollen, gehört das in den Vertrag. Mündliche Absprachen bei der Besichtigung sind später wertlos. Bei beweglichem Zubehör lohnt sich zudem eine getrennte Preisangabe im Kaufvertrag, weil dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das Finanzamt akzeptiert das bei realistischen Zeitwerten, nicht bei einer Küche für 40.000 Euro.
Entrümpeln vor oder nach der Vermarktung
Hier gehen die Meinungen auseinander, und beide Wege haben ihre Berechtigung.
Für das Ausräumen vor den ersten Fotos spricht die Wirkung. Volle Räume wirken kleiner, ältere Einrichtung datiert die Immobilie optisch, und Interessenten rechnen unbewusst die Entsorgungskosten in ihr Gebot ein. Gegen das komplette Leerräumen spricht, dass leere Räume ohne Referenzobjekte schwer einzuschätzen sind und kühl wirken. Der Mittelweg funktioniert am besten: persönliche Gegenstände, Überfüllung und offensichtlichen Sperrmüll raus, funktionale Möblierung drin lassen.
Wichtiger als die Frage selbst ist, dass sie überhaupt gestellt wird. In der Praxis passiert das Ausräumen häufig ungeplant zwischen zwei Besichtigungen, mit dem Ergebnis, dass drei Zimmer aufgeräumt sind und der Keller im Exposé-Video weiterhin voll ist.
Die Unterlagen, die vorher da sein müssen
Ein Verkauf verzögert sich selten am Interessenten, häufig aber an fehlenden Papieren. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Nachweise über Sanierungen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und der Wirtschaftsplan.
Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer ihn erst nach der Zusage besorgt, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern verliert Zeit im laufenden Prozess. Ein Verbrauchsausweis ist innerhalb weniger Tage verfügbar, ein Bedarfsausweis braucht länger, weil dafür Gebäudedaten aufgenommen werden.
Genau an dieser Stelle liegt der praktische Wert einer Maklerbetreuung. Regionale Anbieter wie wirverkaufenjedesobjekt.de ziehen die Unterlagen vor der Vermarktung zusammen, statt sie parallel zu den Besichtigungen nachzureichen, und kennen die örtlichen Bearbeitungszeiten der Ämter, die sich zwischen Landkreisen erheblich unterscheiden.
Nebenkosten laufen weiter, bis sie umgeschrieben sind
Zum Übergabetermin gehört ein schriftliches Protokoll mit allen Zählerständen für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Wärmemenge, mit Datum, Uhrzeit und Unterschriften beider Seiten. Fotografieren Sie die Zähler zusätzlich. Ohne diese Dokumentation zahlt der Verkäufer den Verbrauch des Käufers mit, bis die Versorger den Wechsel erfassen.
Die Grundsteuer bleibt für das laufende Jahr bei demjenigen, der zum 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch stand. Der Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer erfolgt intern über die Regelung im Kaufvertrag, nicht über das Finanzamt. Die Wohngebäudeversicherung geht bei einem Verkauf kraft Gesetzes auf den Käufer über, kündigen sollte sie also der neue Eigentümer und nicht der alte, sonst steht das Objekt zwischenzeitlich unversichert da.
Die Zwischenlösung, wenn die Termine nicht passen
Der Idealfall, bei dem der Auszug aus dem verkauften Objekt und der Einzug ins neue nahtlos ineinandergreifen, ist eher die Ausnahme. Häufiger klaffen zwei Wochen bis drei Monate dazwischen, weil die neue Immobilie noch renoviert wird oder selbst erst übergeben werden muss.
Dafür gibt es drei gängige Wege. Erstens eine Verlängerung der Nutzung nach der Übergabe, vertraglich vereinbart und mit einer Nutzungsentschädigung. Das setzt einen entspannten Käufer voraus und gehört unbedingt in den Kaufvertrag, nicht in eine E-Mail. Zweitns die Einlagerung des Hausratds, wobei die Umzugsfirma meistens auch die Lagerung übernimmt und dann nur einmal verladen wird statt zweimal. Drittens der Umzug in eine Übergangsunterkunft, was fast immer die teuerste Variante ist, weil doppelt transportiert wird.
Wer früh weiß, dass eine Lücke entsteht, kann sie einkalkulieren. Wer es zwei Wochen vorher merkt, zahlt für dieselbe Lösung deutlich mehr.
Eine praktikable Reihenfolge
Unterlagen zusammenstellen und Energieausweis besorgen. Ausräumen und aufbereiten, so weit es für die Vermarktung sinnvoll ist. Vermarkten und verkaufen. Direkt nach dem Notartermin den Umzug anfragen und den Termin verbindlich buchen, mit etwas Puffer nach hinten. Zwei Wochen vor der Übergabe Restentrümpelung und Kleinreparaturen erledigen. Am Übergabetag Protokoll, Zählerstände, Schlüsselzahl.
Das ist keine aufwendige Planung, sondern eine Frage der Reihenfolge. Sie kostet einen Nachmittag am Anfang und spart am Ende regelmäßig einen vierstelligen Betrag.
Foto: Gemini
Diese Seite zeigt gesponsorten Marketing-Inhalt, Quell- und Informationslinks sowie extern eingespielte Banner und Flash-Anzeigen.
Anzeige
